Warum fallen jetzt Wohnungspreise in den Innenstädten?

Bei Eigentumswohnungen rücken zentrale und nicht-zentrale Lagen preislich wieder näher aneinander heran und die Prämie, die Käufer für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen in deutschen Großstädten bezahlen, hat sich reduziert. Zuletzt zahlten Käufer noch eine Preisprämie für Wohnungen in Innenstadtlagen von 1.110 Euro pro Quadratmeter.

In der Phase des Preisaufschwungs zwischen 2012 und dem erstem Quartal 2022 lag sie bei 1.220 Euro. Am deutlichsten glichen sich die Preise in Hamburg an. In den innenstädtischen Bereichen fielen die Wohnungspreise seit 2022 um 17,8 Prozent, in den Außenbezirken um ca. 6 Prozentpunkte weniger, um 11,8 Prozent. Es folgt Düsseldorf, in den zentralen Lagen war dort der Preisverfall mit 17,5 Prozent um über 5 Prozentpunkte stärker als in nicht-zentralen Gebieten mit 12,4 Prozent.

„Immobilienkäufer sind zögerlicher geworden, was die Preisprämie für Top-Lagen in der Innenstadt angeht“, sagt Jonas Zdrzalek (ifw-kiel.de/de/expertinnen-und-experten/jonas-zdrzalek/), Immobilienexperte am IfW Kiel, „das mag mit veränderten Wohnansprüchen und Pendelbewegungen in Homeoffice-Zeiten zusammenhängen.“

Jahresvergleich: steigende Preise vor allem in weniger zentralen Lagen

Im Jahresvergleich 2024 vs. 2023 zeigen sich entsprechend große Unterschiede in der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in den deutschen Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart).Während Wohnungspreise im bundesweiten Vergleich nachgaben, legten sie in einigen Stadtteilen teils deutlich zu, darunter vor allem auch in den Außenbezirken.

Am stärksten stiegen die Preise in Düsseldorf Bilk-Oberbilk, (+11,6%), Frankfurt Mitte-Nord (+8,9%) und Hamburg Harburg (+7,6%). Die stärksten Preisrückgänge gab es in Hamburg Mitte (-16,5%) und Düsseldorf Altstadt-Stadtmitte (-10,4%).

Enorme Preisdifferenzen zwischen Stadtvierteln in Hamburg, Köln, Berlin und Frankfurt

Auch wenn die Preisprämie der Zentrumslagen sinkt, besteht nach wie vor eine große Differenz zwischen dem teuersten und günstigsten Viertel in vielen deutschen Städten. Mit einem Aufschlag von über 80 Prozent war er beispielsweise in Köln (Innenstadt 5.600 €/m2 vs. Chorweiler 3.000 €/m2) und Frankfurt (Westend/Innenstadt 7.100 €/m2 vs. West-Autobahn 3.800 €/m2) mit am stärksten.

Am dichtesten beieinander lagen die Preise in Stuttgart (Mitte-Nord 5.300 €/m2 vs. Neckar-Ost 3.600 €/m2). Der Aufschlag betrug 2024 damit aber immer noch fast 50 Prozent.

„Die Zinssteigerungen seit 2022 könnten dazu geführt haben, dass Käufer tendenziell auf risikoreichere, aber dafür renditestärkere Immobilien außerhalb der Stadtzentren schauen“, sagt Jonas Zdrzalek. Immobilienexperte am IfW Kiel, „dazu könnte kommen, dass sich aufgrund der inflationsbedingten Reallohnverluste schlicht weniger Käufergruppen die teuren Innenstadtwohnungen leisten können.“

Großstädte: Günstigste Viertel in Köln

In fast allen 7 deutschen Metropolen finden sich Viertel, in denen die Quadratmeterpreise unterhalb des Greix-Durchschnittes der 20 erfassten Städte und Regionen liegen – Käufer finden also Ausweichmöglichkeiten zu teuren und sehr beliebten Lagen. Die einzige Ausnahme: München.

Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen 04-2025

Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen / © ifw-kiel.de

Hier lag der Quadratmeterpreis im Jahr 2024 selbst im günstigsten Viertel Moosach-Milbertshofen mit etwa 7.500 Euro pro Quadratmeter über dem teuersten Viertel in allen anderen deutschen Großstädten. In Münchens teuerstem Viertel Altstadt-Maxvorstadt kostete der Quadratmeter etwa 11.300 Euro.

Außerhalb Münchens liegen die teuersten Stadtviertel bei gut 7.000 €/m2 in Hamburg, Frankfurt und Berlin. Die günstigsten Stadtviertel in Deutschlands Großstädten liegen in Köln, in Chorweiler, Porz und Kalk kosteten Wohnungen rund 3.000 €/m2.

Jetzt vollständigen Bericht lesen: Greix – Preise in zentralen Lage fallen im Abschwung seit 2022 besonders stark (ifw-kiel.de/de/publikationen/greix-preise-in-zentralen-lage-fallen-im-abschwung-seit-2022-besonders-stark-34015/)

Methodischer Hinweis

Die Preisentwicklung des Greix wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten.

Beispielsweise führt ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter, einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.

Was ist der Greix?

Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?

Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der Greix steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.

Wer finanziert den Greix?

Der Greix ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters EconTribute und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 20 Städte und Regionen sind unter greix.de frei zugänglich. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.

Quelle / Fotos: ifw-kiel.de