Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Was ist das denn nun schon wieder?

Wer einen Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschreiben möchte, wird zunehmend häufiger mit dem Begriff „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ konfrontiert. Diese Bescheinigung dient in erster Linie als Nachweis dafür, dass man als Mieter seine Miete stets pünktlich und vollständig gezahlt hat und keine offenen Schulden beim vorherigen Vermieter bestehen.

Doch was bedeutet eine solche Bescheinigung im Detail, welche rechtlichen Grundlagen gibt es und was sollten Mieter wie Vermieter unbedingt beachten? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dabei geben wir sowohl Mietern wertvolle Tipps zum Umgang und zur Beantragung, als auch Vermietern Hinweise zum rechtssicheren Vorgehen.

Was ist sie und warum ist sie wichtig?

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – oft auch einfach als „Schuldenfreiheitsbescheinigung“ bezeichnet – ist ein Schreiben des bisherigen Vermieters, in dem bestätigt wird, dass der Mieter alle fälligen Mietzahlungen geleistet hat und keine offenen Forderungen bestehen. Diese Bescheinigung ist für Mieter besonders wichtig, wenn sie einen neuen Mietvertrag abschließen möchten.

Immer mehr Vermieter verlangen neben einer SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweisen auch eine solche Bescheinigung, um sicherzustellen, dass der potenzielle neue Mieter in der Vergangenheit seinen Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen ist. So wollen Vermieter das Risiko minimieren, zukünftige Mietausfälle hinnehmen zu müssen.

Bedeutung für Mieter

Vertrauensvorschuss: Der neue Vermieter sieht, dass man ein zuverlässiger Mieter ist.
Unterstützt die Bewerbung: In stark nachgefragten Wohngegenden kann ein Nachweis über Mietschuldenfreiheit das entscheidende Plus sein. Nutzen Sie hierfür unsere kostenlose Vorlage.
Schnellere Vertragsschließung: Mit dem Beleg in der Hand gehen viele Vermieter schneller auf den Abschluss des Mietvertrags ein.
Bedeutung für Vermieter
Risikominimierung: Vermieter erhalten zusätzliche Sicherheit, dass der potenzielle Mieter keine Altschulden aus vorherigen Mietverhältnissen hat.
Grundlage für Bonitätsbewertung: Zusammen mit Gehaltsnachweisen und SCHUFA-Auskunft ein weiterer Indikator für die Zahlungsfähigkeit des Mieters.
Klare Fakten: Vermieter erhalten Schwarz auf Weiß, ob Mietrückstände bestehen.

Rechtliche Grundlagen

Zwar gibt es in Deutschland keine ausdrückliche gesetzliche Verpflichtung, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorzulegen oder auszustellen, dennoch hat sich diese Praxis im Laufe der Jahre etabliert und wird von beiden Seiten zunehmend nachgefragt bzw. eingefordert.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 30. September 2009 (BGH VIII ZR 238/08) entschieden, dass Vermieter lediglich verpflichtet sind, Quittungen über empfangene Mietzahlungen auszustellen. Dies ist jedoch zeitaufwändig, sodass die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oft als praktischer angesehen wird.

Kein gesetzlicher Anspruch

Mieter haben grundsätzlich keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der alte Vermieter eine solche Bescheinigung ausstellt. Auch umgekehrt sind Vermieter nicht verpflichtet, so ein Dokument unbedingt auszustellen.

Datenschutz

Obwohl die Informationen über die Mietzahlungen sensibel sind, ist eine knappe Bestätigung in der Regel datenschutzrechtlich unbedenklich. Problematisch sind jedoch weitergehende Informationen, die nicht für den Zweck der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erforderlich sind. Hierunter könnten etwa ausführliche Angaben zu Mahnungen oder Nebenkostenabrechnungen fallen, wenn diese nicht eingefordert werden oder für die Schuldenfreiheit irrelevant sind.

AGB-Recht (Individualvereinbarungen)

Mitunter findet sich in Mietverträgen eine Klausel, die den Vermieter verpflichtet, auf Verlangen eine solche Bescheinigung auszustellen. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass AGB-rechtlich unwirksame oder widersprüchliche Klauseln vor Gerichten keinen Bestand haben. Wenn allerdings eine solche Klausel wirksam und eindeutig formuliert ist, kann man sich darauf berufen.

Wie erhält man eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Der Prozess, um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erhalten, ist relativ einfach, sofern das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter harmonisch verläuft:

Persönliche Kontaktaufnahme: Der Mieter bittet den alten Vermieter schriftlich oder mündlich um Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Idealerweise sollte man die Gründe klar kommunizieren, also dass diese Bescheinigung für den anstehenden neuen Mietvertrag benötigt wird.
Formular oder Musterschreiben bereitstellen: Um den Vorgang zu beschleunigen, kann der Mieter einen Vordruck oder ein Musterschreiben vorbereiten, in dem lediglich die Angaben zum Vormieter bzw. Mieter, zur alten Wohnung und der Bestätigung über keine Mietrückstände aufgeführt sind. Das erleichtert es dem bisherigen Vermieter, das Dokument schnell zu unterschreiben.
Termin oder Versand klären: Ob der alte Vermieter das Dokument persönlich aushändigt oder auf dem Postweg zustellt, ist Geschmackssache. Wichtig ist, dass der Mieter das Dokument letztlich in schriftlicher Form erhält. Eine E-Mail mit der reinen Textbestätigung ist in der Regel nicht ausreichend.

In den meisten Fällen stellt dies keine große Hürde dar, wenn man sich ordentlich verhalten hat und ein gutes Verhältnis zum Vermieter pflegte. Trotzdem kann es vorkommen, dass Vermieter eine solche Bitte ablehnen.

Wer seine Wohnung übergibt, möchte Sicherheit / © pixabay.com – Tumisu

Was tun, wenn der Vermieter keine Bescheinigung ausstellen will?

Es kommt vor, dass Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus persönlichen Gründen oder aus Unwissenheit nicht ausstellen möchten. Mögliche Gründe könnten sein:

Schlechte Erfahrungen in der Vergangenheit mit komplexen Rechtsstreitigkeiten
Angst vor Haftungsrisiken (z. B. falls sich später herausstellen sollte, dass doch offene Posten bestehen)
Kein Interesse an zusätzlichem Aufwand

Betroffene Mieter sind dann oftmals in einer unangenehmen Lage, da der künftige Vermieter das Dokument explizit verlangt. Wie kann man vorgehen?

Sachliches Gespräch suchen: Man sollte versuchen, dem Vermieter noch einmal ruhig und sachlich zu erklären, welchen Zweck das Dokument hat und dass es oft eine Grundvoraussetzung für den Abschluss des neuen Mietvertrags ist.
Ersatzweise Dokumente vorlegen: In vielen Fällen akzeptieren künftige Vermieter Kontoauszüge, die regelmäßig erfolgte Mietzahlungen belegen, oder einen Kontoauszug über die letzte Miete – gekoppelt mit einer Nebenkostenabrechnung ohne Rückstände. Auch ein Schreiben des Mietverwalters oder der Hausverwaltung könnte helfen.
Vertragliche Regelungen prüfen: Gibt es im alten Mietvertrag eine Klausel, die den Vermieter zur Ausstellung verpflichtet? Dann kann man darauf verweisen.
Rechtlicher Beistand: In manchen Fällen kann es ratsam sein, rechtlichen Rat einzuholen, wenn die Verweigerung des Vermieters ein potenzieller Grund dafür wird, keinen neuen Mietvertrag abschließen zu können. Zwar besteht kein gesetzlicher Anspruch, doch rechtlicher Beistand kann dabei helfen, vermittelnd aufzutreten und mögliche Missverständnisse auszuräumen.

Vorteile und Nachteile einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Auch wenn die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in der Praxis sehr gefragt ist, sollte man sich über die Vor- und Nachteile im Klaren sein.

Vorteile

Für Mieter: Nachweis über die eigene Zuverlässigkeit und damit höhere Chancen, eine Wohnung zu bekommen.
Für Vermieter: Schnell und unkompliziert einen Hinweis auf die Zahlungsfähigkeit des Mieters.
Transparenz: Klare Auskunft darüber, dass keine rückständigen Forderungen aus vorherigen Mietverhältnissen bestehen.

Nachteile

Falsche Sicherheit: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist immer nur eine Momentaufnahme. Das Risiko, dass ein Mieter zukünftig doch in Zahlungsschwierigkeiten gerät, ist damit nicht ausgeschlossen.
Abhängigkeit vom alten Vermieter: Mieter sind auf die Kooperation des alten Vermieters angewiesen und haben mitunter keine rechtliche Handhabe, falls der Vermieter die Ausstellung verweigert.
Datenschutzbedenken: Manche Vermieter scheuen die Ausstellung, weil sie befürchten, zu viele Informationen preiszugeben oder sich rechtlich angreifbar zu machen (Stichwort: „Falschangaben“, falls sich später herausstellt, dass doch offene Forderungen existierten).

Alternativen zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Nicht immer ist es möglich, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erhalten. Sei es, weil der alte Vermieter sich weigert oder schlicht, weil man selbst im Streit auseinandergeht. Für Mieter kann es daher sinnvoll sein, alternative Nachweise für eine ordnungsgemäße Mietzahlung zu erbringen. Dazu zählen:

Kontoauszüge: Wenn man nachweisen kann, dass die letzten x Monate die Mietzahlungen stets pünktlich und in voller Höhe geleistet wurden, ist dies oftmals ein valider Beleg für die eigene Zuverlässigkeit.
Quittungen: Insbesondere bei bar geleisteten Zahlungen sollten Quittungen über die Mietzahlungen vorliegen, auf denen das Mietverhältnis und die jeweilige Monatsmiete ersichtlich sind.
SCHUFA-Auskunft: Eine positive SCHUFA-Auskunft ist zwar nicht gleichzusetzen mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, sie kann aber für Vermieter ein Indikator für die generelle Bonität sein.
Bestätigungen der Hausverwaltung: In manchen Fällen genügt es, wenn die zuständige Hausverwaltung ein kurzes Schreiben ausstellt, das die Mietzahlungen bestätigt.

Tipps für Mieter: Vorbereitung und Vorgehen

Frühzeitige Anfrage: Fragen Sie Ihren alten Vermieter möglichst frühzeitig – idealerweise einige Wochen vor Ende des Mietverhältnisses – nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. So bleibt genug Zeit, eventuelle Missverständnisse zu klären.
Positive Kommunikation: Erklären Sie freundlich den Nutzen des Dokuments. Weisen Sie darauf hin, dass es lediglich Ihre Zahlungszuverlässigkeit belegen soll und keine negativen Folgen für den alten Vermieter hat.
Vordruck anbieten: Ein fertiges Musterschreiben erleichtert dem Vermieter den Aufwand. Das Schreiben sollte übersichtlich gestaltet sein und nur die notwendigen Informationen enthalten: Name, Anschrift, Zeitraum des Mietverhältnisses, Bestätigung über keine Mietrückstände, Datum und Unterschrift.
Aktuelle Kontaktdaten: Geben Sie dem alten Vermieter Ihre aktuelle Adresse und Telefonnummer an. Dies erhöht die Vertrauenswürdigkeit – er kann Sie kontaktieren, wenn noch Fragen bestehen sollten.
Professioneller Umgang bei Streit: Sollte es bereits Unstimmigkeiten oder ungeklärte Forderungen geben, ist eine gütliche Einigung oft zielführender als rechtliche Schritte. Versuchen Sie, sämtliche offenen Beträge zu klären, bevor Sie um die Ausstellung der Bescheinigung bitten.

Tipps für Vermieter: Rechtssicher agieren

Klare Formulierungen: Verwenden Sie eine schlichte, sachliche Formulierung. Geben Sie lediglich an, dass für den genannten Zeitraum keine Mietrückstände bestehen. Verzichten Sie auf weiterführende Informationen über Nebenkostenabrechnungen, Mahnschreiben oder Zahlungsmodalitäten, wenn diese für die schuldenfreie Bestätigung nicht relevant sind.
Einschränkung auf bekannte Daten: Formulieren Sie die Bestätigung nur insoweit, wie es Ihren Kenntnisstand betrifft. Wenn z. B. Nebenkosten noch nicht endgültig abgerechnet sind, können Sie dies ergänzen („Vorbehaltlich der Jahresendabrechnung für Nebenkosten liegen derzeit keine Mietrückstände vor.“).
Haftungsrisiken minimieren: Seien Sie ehrlich und vollständig, aber halten Sie sich an Tatsachen. Sollten dem Mieter Mahnungen vorliegen, die noch nicht beglichen sind, kann dies nicht verschwiegen werden. Eine falsche Auskunft kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Zeitnaher Versand: Erledigen Sie die Anfrage zeitnah. Ein positives Verhältnis zum (Ex-)Mieter fördert ein gutes Image und vermeidet unnötige Konflikte.
Dokumentation: Behalten Sie eine Kopie der Bescheinigung in Ihren Unterlagen. So haben Sie einen Nachweis dafür, was Sie wann bestätigt haben.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Bin ich als Mieter rechtlich dazu verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorzulegen?

Nein. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, eine solche Bescheinigung vorzulegen. Allerdings kann der neue Vermieter diese Vorlage als Bedingung für den Abschluss des Mietvertrags verlangen. In stark nachgefragten Wohnungsmärkten ist es daher häufig praktisch unmöglich, den Vertrag ohne diese Bescheinigung zu schließen.

Kann ich als Mieter den alten Vermieter zwingen, die Bescheinigung auszustellen?

Nein, ein gesetzlicher Anspruch besteht nicht. Nur wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag existiert oder ein individueller Vertrag dies vorschreibt, lässt sich ein gewisses Recht ableiten. In der Regel ist man jedoch auf die Kulanz und Kooperation des alten Vermieters angewiesen.

Muss ich als Vermieter immer eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?

Rein rechtlich nicht. Dennoch ist es in der Praxis ratsam, einem Mieter entgegenzukommen, sofern es keine offenen Forderungen gibt. So halten Sie Ihr Vermieter-Mieter-Verhältnis positiv und verhindern möglichen Unmut oder Streit im Nachhinein.

Kann die Bescheinigung auch für Untermieter ausgestellt werden?

Das ist möglich, sofern der Hauptmieter und der Vermieter dies entsprechend regeln. In der Praxis wird dies jedoch eher selten verlangt, da ein Untermietverhältnis meist in einer anderen rechtlichen Konstellation steht. Ist aber ein neuer Hauptmietvertrag für den Untermieter geplant, kann unter Umständen eine entsprechende Bestätigung sinnvoll sein.

Was tun, wenn ich tatsächlich noch Mietschulden habe?

Ist die Miete tatsächlich noch nicht vollständig beglichen, sollten Sie diese Schulden schnellstmöglich begleichen und sich dies schriftlich vom Vermieter bestätigen lassen. Erst dann ist eine schuldenfreie Bescheinigung glaubhaft.